Interdictions de location 2025-2028-2034 : le calendrier DPE expliqué aux bailleurs sociaux

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en France métropolitaine. Ce n'est qu'une des marches d'un calendrier qui court jusqu'en 2034 et qui, pour un bailleur social, structure désormais toute la programmation de travaux. Cet article déroule ce calendrier, texte par texte, avec les références exactes — chacune vérifiée sur Légifrance ou sur un site officiel — puis en tire les conséquences opérationnelles.

Le mécanisme juridique : la décence énergétique, pas une interdiction sèche

Contrairement à une idée répandue, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et Résilience, n'a pas créé une « interdiction de location » autonome. Son article 160 a modifié l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : pour être décent, un logement doit désormais atteindre « un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation » — l'article qui définit les classes A à G du DPE.

Les conséquences pratiques découlent de cet arrimage au régime de la décence :

• l'exigence s'applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de chaque échéance ;
• un bail en cours n'est pas résilié de plein droit : le locataire en place peut demander la mise en conformité, au besoin devant le juge ;
• le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 a adapté les contrats types et précisé la correspondance entre échéances et classes de DPE.

L'article 160 prévoit par ailleurs des tempéraments appréciés par le juge saisi d'une demande de mise en conformité, notamment lorsque le logement est en copropriété et que le bailleur démontre ses diligences, ou en présence de contraintes architecturales ou patrimoniales. Il impose enfin au Gouvernement un rapport d'évaluation au Parlement avant le 1ᵉʳ juillet 2027.

Le calendrier complet, étape par étape

Voici la chronologie exhaustive, avec pour chaque étape le texte qui la fonde.

• 1ᵉʳ juillet 2021 — le DPE devient opposable. En application de la loi ELAN de 2018, le DPE perd sa valeur purement informative et acquiert la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers (seules les recommandations de travaux restent indicatives). La refonte complète de la méthode de calcul entre en vigueur le même jour. C'est ce qui donne toute leur portée aux échéances suivantes : une étiquette erronée engage désormais le bailleur.
• 22 août 2021 — promulgation de la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104), dont les articles 159 et 160 portent respectivement la limitation des loyers et le calendrier de décence énergétique.
• 24 août 2022 — plafonnement des loyers des logements F et G. L'article 159 s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi : plus de révision annuelle, plus de majoration au renouvellement, et en cas de relocation le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, la mesure s'applique au 1ᵉʳ juillet 2024.
• 1ᵉʳ janvier 2023 — premier seuil de décence énergétique. Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 (pris pour l'application de la loi énergie-climat de 2019, antérieure à la loi Climat et Résilience) qualifie d'indécent tout logement de métropole dont la consommation dépasse 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an — les logements couramment appelés « G+ ». Il ne s'applique qu'aux nouveaux contrats conclus à compter de cette date.
• 1ᵉʳ janvier 2025 — classe F minimale en métropole. Les logements classés G ne satisfont plus au critère de décence pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement. Le critère des 450 kWh est remplacé par ce critère de classe (décret n° 2023-796).
• 1ᵉʳ janvier 2028 — classe E minimale en métropole. Les logements classés F sortent à leur tour du champ de la décence. À la même date, la classe F devient le minimum en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
• 1ᵉʳ janvier 2031 — classe E minimale en outre-mer (mêmes territoires).
• 1ᵉʳ janvier 2034 — classe D minimale en métropole. Dernière marche du calendrier en droit positif : les logements classés E ne pourront plus faire l'objet d'un nouveau bail.

Deux précisions d'actualité. Une proposition de loi visant à clarifier ces obligations et à sécuriser leur application en copropriété a été adoptée par le Sénat le 1ᵉʳ avril 2025 et transmise à l'Assemblée nationale. Surtout, le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi « relance et décentralisation du logement », qui rouvrirait la location des logements F et G contre un engagement de travaux — notre analyse détaillée de ce vote est ici. À la date de mise à jour, aucun de ces deux textes n'est promulgué : seul le calendrier ci-dessus fait foi.

Ce que cela signifie pour un bailleur social

Le critère de décence de l'article 6 s'applique bien au parc social : l'article 40 de la loi de 1989, qui écarte de nombreuses dispositions de cette loi pour les logements des organismes HLM, n'écarte pas l'article 6 — qui leur reste donc pleinement applicable. Le mécanisme de plafonnement des loyers de l'article 159, lui, vise la fixation des loyers du parc privé ; pour un organisme dont les loyers relèvent du code de la construction et de l'habitation, l'enjeu central n'est pas là. Il est dans la décence : un logement G proposé à la relocation depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 expose l'organisme à une demande de mise en conformité, avec un DPE désormais opposable.

Trois conséquences opérationnelles

• Prioriser les travaux par échéance, pas par opportunité. Le calendrier impose de traiter le parc en vagues : les G restants d'abord (l'échéance est déjà passée pour toute relocation), les F avant 2028, les E avant 2034. Chaque relocation d'un logement G est aujourd'hui un cas à arbitrer : engager les travaux, ou laisser le logement vacant — avec le coût de vacance associé.
• Inscrire ces vagues dans la programmation pluriannuelle. Les échéances de 2028 et 2034 tombent au milieu des horizons habituels des plans stratégiques de patrimoine et des conventions d'utilité sociale. Un F qui se libère en 2027 sans réhabilitation programmée devient un logement bloqué en 2028. Les arbitrages réhabilitation, vente ou démolition doivent donc être posés dès maintenant à la maille du logement, pas seulement du groupe immobilier.
• Partir d'un état des lieux DPE fiable. Toute cette mécanique suppose de savoir, logement par logement, quelle est la classe DPE, la date du diagnostic et sa méthode (les DPE réalisés avant la réforme de juillet 2021 ne sont plus valides). Or c'est précisément le maillon faible : les DPE sont réalisés au fil des relocations et des ventes, par des diagnostiqueurs différents, et le lien entre le diagnostic et le logement du référentiel patrimonial se perd.

On ne pilote pas ce calendrier sans savoir quels logements ont quel DPE

Compter ses G, ses F et ses E suppose d'avoir rattaché chaque DPE au bon logement. L'ADEME publie l'ensemble des DPE dans sa base de données ouverte, mais sans identifiant commun avec les référentiels patrimoniaux des organismes : le rapprochement se fait par l'adresse, avec tous les écarts d'écriture que cela implique — nous avons détaillé ces cas dans notre article sur les pièges des adresses. C'est un travail de méthode, pas de conviction : chaque rattachement doit être prouvé par la fiche officielle ADEME du diagnostic, et chaque logement sans DPE identifié doit être signalé comme tel, explicitement.

C'est ce que fait RattachDPE. Sur le parc d'un bailleur social de 12 500 logements, l'outil a traité 12 521 logements en un traitement unique, chaque rattachement étant adossé à la fiche officielle ADEME et chaque cas ambigu tracé avec un statut explicite — la méthode complète est décrite ici. L'import des attestations PDF détenues par l'organisme a ensuite porté la couverture de 63,6 % à 69,1 % du parc — autant de logements dont la classe DPE est désormais établie à l'appui de la programmation.

Le calendrier 2025-2028-2034 est connu, public et stable en droit positif. La seule variable que maîtrise un organisme, c'est la qualité de sa connaissance du parc. Pour voir comment un rattachement outillé s'applique à votre patrimoine, écrivez-nous à contact@techflowai.fr : nous vous montrerons l'outil sur vos propres données, sans engagement.